Você sabe o que é Usucapião?

USUCAPIÃO

Um direito adquirido, esse expediente ainda levanta dúvidas em muita gente.
Muitos se perguntam o que é usucapião. Usucapir um imóvel nada mais é do que uma forma de aquisição de uma propriedade, embasada pela legislação brasileira, em que uma pessoa, depois de determinado tempo de posse de um imóvel pode se tornar dono dele, caso cumpra os requisitos necessários previstos em Lei. De acordo com Renata Cassiano Capuzzo, advogada especialista em direito imobiliário, não há vedação quanto a usucapir um imóvel. ¨Inclusive há até um incentivo. Porque para o meio do direito, se alguém construiu algo sobre determinada terra, é porque ela estava improdutiva, e desta forma, não gerava uma função social que toda terra deve gerar¨.
Estão previstas na Constituição Federal e no Código Civil Brasileiro, sete formas de usucapir um imóvel, cada uma com suas condições de aceitação que devem ser aprovadas por um Juiz.
Para usucapir um imóvel, o requerente deve munir-se de documentos que comprovem os requisitos, inclusive a permanência pelo tempo exigido no local. Os documentos podem ser os mais variados, como uma conta de telefone em nome da pessoa com data retroativa ou até mesmo prova testemunhal, como relatos de vizinhos. Após dada a entrada na ação para usucapir um imóvel e esta ter sido aceita por um Juiz, o requerente passa a ser o único dono.¨O imóvel usucapido não tem vedação nenhuma e pode ser alienado de qualquer forma¨.¨Quando o imóvel é usucapido é como se ¨zerasse¨ toda a parte registral; até se houver hipoteca, penhora, por exemplo, depois de ser registrado a usucapião, elas são desconsideradas¨.
Usucapir um imóvel pode parecer impossível, principalmente pelo tempo de permanência e sem ter havido nenhuma forma de notificação. Mas o que chama a atenção é que em uma cidade como São Paulo, por exemplo, acontecem muitas ações por usucapião. De acordo com o Tribunal de Justiça da cidade, estão efetivamente em andamento hoje na capital paulista mais de 9.550 ações por usucapião, desconsiderando as que foram encaminhadas a outros tribunais ou foros, por exemplo.¨Eu acredito que isso aconteça porque a usucapião não é aparente. Você entra em uma casa, as pessoas que são suas vizinhas, ou elas entendem que você comprou, ou recebeu de herança, então como não tem vínculo de outras pessoas, e aquela pessoa que usucapiu provavelmente não fale, não tem como sabermos se nossos vizinhos, por exemplo, são proprietários, estão alugando aquele espaço ou quem sabe invadiram o imóvel¨.

Locar é diferente de usucapir
Muitas pessoas confundem a questão do aluguel com a possibilidade de usucapir um imóvel. Terminado o prazo estipulado para locação, você certamente será notificado, seja para renovar o contrato ou para deixar o imóvel. Desta forma, por mais que o locatário evite sair do imóvel, ele não poderá entrar com uma ação para usucapir um imóvel, porque primeiramente essa posse não será mansa e pacífica. Neste caso há apenas uma posse.¨É como se fosse um auxílio. Então este ¨auxílio¨ oferecido pelo proprietário não pode ser utilizado contra ele, e desta forma a locação não pode em hipótese alguma, ser entendida como usucapião¨.

Existem hoje 7 tipos de usucapião. Para todos teremos como pontos comuns a necessidade de posse mansa, pacífica e ininterrúpta. São eles:

a-) Usucapião Extraordinário:
Art. 1.238 (Código Civil) – Prazo: 15 anos ininterruptos; sem oposição; Posse deste imóvel como seu.
Parágrafo único. Prazo reduzido a 10 anos se utilizá-lo como sua moradia ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

b-) Usucapião Ordinário:
Art. 1.242 (Código Civil) – Prazo: 10 anos; Com justo título e boa fé.
Parágrafo único. Prazo reduzido para 5 anos se adquirido onerosamente, registrado em cartório, cancelado depois; Utilizá-lo como sua moradia, ou ter realizado investimentos de interesse social e econômico.

c-) Usucapião Especial: Há duas subespécies, vejamos:

– Urbano:
Art. 183 (Constituição federal) e art. 1.240 (Código Civil) Prazo -5 anos; Área urbana de até 250 m²; Utilizá-lo como moradia sua ou de sua família; Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; Este direito será reconhecido apenas uma vez para cada possuidor, seja homem ou mulher.

– Rural:
Art. 191 (Constituição Federal) e 1.239 (Código Civil) Prazo – 5 anos; Área ou terra, em zona rural, de até 50he; Utilizá-lo como moradia ou tornando-a produtiva pelo trabalho seu ou de sua família; Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

d-) Usucapião Coletivo:
Art. 10 (Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade). Prazo – 5 anos; Áreas urbanas com mais de 250 m², ocupadas por população de baixa renda para sua moradia; Impossibilidade de identificação dos terrenos ocupados por cada possuidor; Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O prazo pode ser somado (posse atual + a posse do antecessor) desde que contínuas; Necessita de declaração judicial para efetivar o registro no cartório de registro de imóveis; Nesta sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo acordo escrito entre os condôminos; O condomínio especial constituído é indivisível, e não pode ser extinto, salvo consenso de 2/3 dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio; As deliberações quanto à administração do condomínio serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes; Obriga a todos.

e-) Usucapião Familiar:
Art. 1.240-A (Código Civil) Prazo – 2 anos; Exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família; Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; Este direito será reconhecido apenas uma vez para cada possuidor, seja homem ou mulher.

Revista CRECI SP

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